民法の改正によって新しく規定された賃貸人の地位の留保について取り上げます。

賃貸人の地位の留保

 対抗要件を具備した不動産賃貸借の賃借人は,賃貸不動産が譲渡されても,不動産の譲受人に賃貸借契約の効力を主張することができます。これを前提に,賃貸不動産の譲渡とともに,賃貸人の地位も当然に不動産の譲受人に承継されます。

 ところで,実務上は,賃貸不動産の譲渡に際して,賃貸人の地位は承継したくないというニーズがあります(信託の場合など)。このようなニーズに対応するために,賃貸人の地位の留保が規定されました。

改正民法605条の2

1 前条,借地借家法第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において,その不動産が譲渡されたときは,その不動産の賃貸人の地位は,その譲受人に移転する。

2 前項の規定にかかわらず,不動産の譲渡人及び譲受人が,賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは,賃貸人たる地位は,譲受人に移転しない。この場合において,譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは,譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は,譲受人又は承継人に移転する。

3 第1項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は,賃貸物である不動産について所有権の登記をしなければ,賃借人に対抗することができない。

4 第1項又は第2項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは,第608条の規定による費用の償還に係る債務及び第622条の2第1項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は,譲受人又はその承継人が承継する。

 賃貸人の地位の留保は,賃貸不動産の譲渡に際して,①不動産賃貸人の地位を譲渡人に留保する合意と②賃貸不動産を譲受人が賃貸人に賃貸する合意をすることが要件になります。

 ②の譲受人と譲渡人の間で賃貸不動産を賃貸借することになるので,いわば,転貸借と同じ法律関係が生じることになります。

 転貸借であれば,もとの賃貸借契約が終了すると,転貸借契約は基本的に効力を失うことになります。しかし,賃貸人の地位の留保があった場合,譲受人と譲渡人の賃貸借契約が終了しても,譲受人が賃貸人の地位を当然に承継することになり,不動産の賃借人は,明渡しに応じる必要はなく,従前の内容で賃借人の地位を保持し続けることができます。

 したがって,不動産賃借人に不利益が生じることはないので,譲渡人と譲受人の合意のみで,賃貸人の地位を留保することができます。