家賃保証契約における追い出し条項の有効性を判断した最高裁判決

家賃保証契約における追い出し条項の有効期限を判断した最高裁判決を紹介します。

最高裁令和4年12月12日判決

 賃貸借契約の際に賃借人が家賃保証会社と家賃保証契約を締結することが一般的になっています。家賃保証契約を締結した場合、賃借人が賃料を滞納すると、保証会社が賃貸人に賃料を保証債務として支払います。賃貸人としては賃料の支払いを受けれるので、賃貸借契約を解除しないことがあります。そうすると、家賃保証会社の保証債務が膨らんでいきます。それを防ぐために、賃借人が〇か月以上賃料を滞納した場合、保証会社が賃貸借契約を解除できる等のいわゆる追い出し条項が家賃保証契約に含まれています。

 この追い出し条項が消費者契約法10条に違反するかどうか?が争われた最高裁判決です。後述のとおり、2つの追い出し条項が問題になっています。

(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)

第十条 消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

事案の概要

 Xは、賃貸住宅の賃借人の委託を受けて賃借人の賃料等の支払に係る債務を保証する事業を営む会社である

 Xは、賃貸住宅の賃貸人、賃借人等との間で、「住み替えかんたんシステム保証契約書」と題する契約書を用いて、賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約に関し、賃借人がXに対して賃料債務等を連帯保証することを委託し、Xが賃貸人に対して当該賃料債務等を連帯保証すること等を内容とする契約を締結している。

 上記契約のうち、Xと賃借人との間の契約部分は、消費者契約法2条3項の消費者契約に当たる。

 本件契約書には、以下のような条項がある。なお、本件契約書において、「賃料等」とは、賃料、管理費・共益費、駐車場使用料その他の本件契約書固定費欄記載の定額の金員をいい、「変動費」とは、光熱費などの月々によって変動することが予定されている費用をいうものとされている。

 ①Xは、賃借人が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料3か月分以上に達したときは、無催告にて原契約を解除することができるものとする(本件契約書13条1項前段)。

 ②Xは、賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠り、Xが合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められ、かつ本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、これをもって本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる(本件契約書18条2項2号)。

 Xは、本件訴訟において、賃料債務等につき連帯保証債務を履行した場合であっても、本件契約書13条1項前段に基づいて無催告で原契約を解除することができる旨を主張しているほか、原契約が終了していない場合であっても、本件契約書18条2項2号の適用がある旨を主張している。

 適格消費者団体が、Xに対し、本件契約書13条1項前段、本件契約書18条2項2号等の各条項が消費者契約法10条に規定する消費者の利益を一方的に害する消費者契約の条項に当たるなどと主張して、消費者契約法12条3項本文に基づき、上記各条項を含む消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の各差止め、上記各条項が記載された契約書ひな形が印刷された契約書用紙の各廃棄等を求めた。

①本件契約書13条1項前段について

 原審と最高裁で判断が分かれました。

原審の判断

 原審は、本件契約書13条1項前段は消費者契約法に違反しないと判断しました。

 最高裁昭和43年11月21日判決は、家屋の賃貸借契約において、一般に、賃借人が賃料を1か月分でも遅滞したときは催告を要せず契約を解除することができる旨を定めた特約条項は、賃料が約定の期日に支払われず、そのため契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた約定であると解するのが相当である旨を判示している。この法理は、本件契約書13条1項前段にも及ぶというべきである。したがって、本件契約書13条1項前段は、Xが賃料等(変動費を含む。)の支払の遅滞を理由に原契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた条項であると解するのが相当である。

 Xが本件契約書13条1項前段により原契約につき無催告で解除権を行使するとしても、賃借人の不利益は限定的なものにとどまるというべきであるから、本件契約書13条1項前段が信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものということはできない。よって、本件契約書13条1項前段は、消費者契約法10条に規定する消費者契約の条項には当たらない。

最高裁の判断

 最高裁は、本件契約書13条1項前段が消費者契約法に違反すると判断しました。

 賃借人に賃料等の支払の遅滞がある場合、Xは賃貸人に対して賃料債務等につき連帯保証債務を履行する義務を負う一方、連帯保証債務の履行を受けた賃貸人は原契約を解除する必要に迫られないことから、Xが無制限に連帯保証債務を履行し続けなければならないという不利益を被るおそれがある。本件契約書13条1項前段は、このような不利益を回避するため、賃料債務等の連帯保証人であるXに原契約の解除権を付与する趣旨に出たものと解される。そして、本件契約書13条1項前段は、無催告で原契約を解除できる場合について、単に「賃借人が支払を怠った賃料等の合計額が賃料3か月分以上に達したとき」と定めるにとどまり、その文言上、このほかには何ら限定を加えておらず、賃料債務等につき連帯保証債務が履行されたか否かによる区別もしていない上、X自身が、本件訴訟において、連帯保証債務を履行した場合であっても、本件契約書13条1項前段に基づいて無催告で原契約を解除することができる旨を主張している(記録によれば、Xは、現にそのような取扱いをしていることがうかがわれる。)。これらに鑑みると、本件契約書13条1項前段は、所定の賃料等の支払の遅滞が生じさえすれば、賃料債務等につき連帯保証債務が履行されていない場合だけでなく、その履行がされたことにより、賃貸人との関係において賃借人の賃料債務等が消滅した場合であっても、連帯保証人であるXが原契約につき無催告で解除権を行使することができる旨を定めた条項であると解される。

 原判決の引用する最高裁判決は、賃貸人が無催告で賃貸借契約を解除することができる旨を定めた特約条項について、賃料が約定の期日に支払われず、そのため契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた約定であると解したものである。他方で、本件契約書13条1項前段は、賃貸人ではなく、賃料債務等の連帯保証人であるXが原契約につき無催告で解除権を行使することができるとするものである上、連帯保証債務が履行されたことにより、賃貸人との関係において賃借人の賃料債務等が消滅した場合であっても、無催告で原契約を解除することができるとするものであるから、前記判決が判示した上記特約条項とはおよそかけ離れた内容のものというほかない。また、消費者契約法12条3項本文に基づく差止請求の制度は、消費者と事業者との間の取引における同種の紛争の発生又は拡散を未然に防止し、もって消費者の利益を擁護することを目的とするものであるところ、上記差止請求の訴訟において、信義則、条理等を考慮して規範的な観点から契約の条項の文言を補う限定解釈をした場合には、解釈について疑義の生ずる不明確な条項が有効なものとして引き続き使用され、かえって消費者の利益を損なうおそれがあることに鑑みると、本件訴訟において、無催告で原契約を解除できる場合につき何ら限定を加えていない本件契約書13条1項前段について上記の限定解釈をすることは相当でない。そうすると、前記判決が示した法理が本件契約書13条1項前段に及ぶということはできず、本件契約書13条1項前段について、Xが賃料等の支払の遅滞を理由に原契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた条項であると解することはできないというべきである。

 消費者契約法10条は、消費者契約の条項が、法令中の公の秩序に関しない規定、すなわち任意規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重するものであることを要件としている。

 一般に、賃借人に賃料等の支払の遅滞がある場合、原契約の解除権を行使することができるのは、その当事者である賃貸人であって、賃料債務等の連帯保証人ではない。また、上記の場合において、賃料債務等につき連帯保証債務の履行がないときは、賃貸人が上記遅滞を理由に原契約を解除するには賃料等の支払につき民法541条本文に規定する履行の催告を要し、無催告で原契約を解除するには同法542条1項5号に掲げる場合等に該当することを要する。他方で、上記の連帯保証債務の履行があるときは、賃貸人との関係においては賃借人の賃料債務等が消滅するため、賃貸人は、上記遅滞を理由に原契約を解除することはできず、賃借人にその義務に違反し信頼関係を裏切って賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為があるなどの特段の事情があるときに限り、無催告で原契約を解除することができるにとどまると解される。

 そうすると、本件契約書13条1項前段は、賃借人が支払を怠った賃料等の合計額が賃料3か月分以上に達した場合、賃料債務等の連帯保証人であるXが何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使することができるものとしている点において、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の権利を制限するものというべきである。

 消費者契約法10条は、消費者契約の条項が、民法1条2項に規定する基本原則、すなわち信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであることを要件としている。

 原契約は、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であるところ、その解除は、賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招来し得るものであるから、契約関係の解消に先立ち、賃借人に賃料債務等の履行について最終的な考慮の機会を与えるため、その催告を行う必要性は大きいということができる。ところが、本件契約書13条1項前段は、所定の賃料等の支払の遅滞が生じた場合、原契約の当事者でもないXがその一存で何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使することができるとするものであるから、賃借人が重大な不利益を被るおそれがあるということができる。

 したがって、本件契約書13条1項前段は、消費者である賃借人と事業者であるXの各利益の間に看過し得ない不均衡をもたらし、当事者間の衡平を害するものであるから、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるというべきである。

 よって、本件契約書13条1項前段は、消費者契約法10条に規定する消費者契約の条項に当たるというべきである。

 本件契約書13条1項前段に関する上告人の請求のうち、賃借人となる消費者との間で当該消費者の賃料等の支払に係る債務の保証委託に関する契約を締結する際における本件契約書13条1項前段を含む契約の申込み又はその承諾の意思表示の差止め及び本件契約書13条1項前段が記載された契約書ひな形が印刷された契約書用紙の廃棄を求める部分は理由があるが、その他の措置をとる必要があるとはいえないから、その余の部分は理由がないというべきである。

②本件契約書18条2項2号について

 原審と最高裁で判断が分かれました。

原審の判断

 原審は、本件契約書18条2項2号は消費者契約法に違反しないと判断しました。

 本件契約書18条2項2号は、①賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠ったこと、②Xが合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡が取れない状況にあること、③電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から本件建物を相当期間利用していないものと認められること、④本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存することという四つの要件を満たすことにより、賃借人が本件建物の使用を終了してその占有権が消滅しているものと認められる場合に、賃借人が明示的に異議を述べない限り、Xが本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる旨を定めた条項であり、原契約が継続している場合は、これを終了させる権限をXに付与する趣旨の条項であると解するのが相当である。

 本件4要件を満たす場合、賃借人は、通常、原契約に係る法律関係の解消を希望し、又は予期しているものと考えられ、むしろ、本件契約書18条2項2号が適用されることにより、本件建物の現実の明渡義務や賃料等の更なる支払義務を免れるという利益を受けるのであるから、本件建物を明け渡したものとみなされる賃借人の不利益は限定的なものにとどまるというべきであって、本件契約書18条2項2号が信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものということはできない。よって、本件契約書18条2項2号は、消費者契約法10条に規定する消費者契約の条項には当たらない。

最高裁の判断

 最高裁は、本件契約書18条2項2号が消費者契約法に違反すると判断しました。

 本件契約書18条2項2号には原契約が終了している場合に限定して適用される条項であることを示す文言はないこと、Xが、本件訴訟において、原契約が終了していない場合であっても、本件契約書18条2項2号の適用がある旨を主張していること等に鑑みると、本件契約書18条2項2号は、原契約が終了している場合だけでなく、原契約が終了していない場合においても、本件4要件を満たすときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、Xが本件建物の明渡しがあったものとみなすことができる旨を定めた条項であると解される。

 そして、本件契約書18条2項2号には原契約を終了させる権限をXに付与する趣旨を含むことをうかがわせる文言は存しないのであるから、本件契約書18条2項2号について上記の趣旨の条項であると解することはできないというべきである。

 Xが、原契約が終了していない場合において、本件契約書18条2項2号に基づいて本件建物の明渡しがあったものとみなしたときは、賃借人は、本件建物に対する使用収益権が消滅していないのに、原契約の当事者でもないXの一存で、その使用収益権が制限されることとなる。そのため、本件契約書18条2項2号は、この点において、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の権利を制限するものというべきである。

 そして、このようなときには、賃借人は、本件建物に対する使用収益権が一方的に制限されることになる上、本件建物の明渡義務を負っていないにもかかわらず、賃貸人が賃借人に対して本件建物の明渡請求権を有し、これが法律に定める手続によることなく実現されたのと同様の状態に置かれるのであって、著しく不当というべきである。

 また、本件4要件のうち、本件建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存することという要件は、その内容が一義的に明らかでないため、賃借人は、いかなる場合に本件契約書18条2項2号の適用があるのかを的確に判断することができず、不利益を被るおそれがある。なお、本件契約書18条2項2号は、賃借人が明示的に異議を述べた場合には、Xが本件建物の明渡しがあったとみなすことができないものとしているが、賃借人が異議を述べる機会が確保されているわけではないから、賃借人の不利益を回避する手段として十分でない。

 以上によれば、本件契約書18条2項2号は、消費者である賃借人と事業者であるXの各利益の間に看過し得ない不均衡をもたらし、当事者間の衡平を害するものであるから、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるというべきである。

 よって、本件契約書18条2項2号は、消費者契約法10条に規定する消費者契約の条項に当たるというべきである。

 本件契約書18条2項2号に関する上告人の請求のうち、賃借人となる消費者との間で当該消費者の賃料等の支払に係る債務の保証委託に関する契約を締結する際における本件契約書18条2項2号を含む契約の申込み又はその承諾の意思表示の差止め及び本件契約書18条2項2号が記載された契約書ひな形が印刷された契約書用紙の廃棄を求める部分は理由があるが、その他の措置をとる必要があるとはいえないから、その余の部分は理由がないというべきである。