建物の共有持分が第三者の建物買取請求権の対象になるか？を判断した最高裁判決を紹介します。

最高裁令和8年8月28日判決

　第三者の建物買取請求権の対象に建物の共有持分が含まれるか？が争点となった判決です。

第三者の建物買取請求権

　賃貸借契約において、賃借人が第三者に賃借権を譲渡するには、賃貸人の承諾が必要です。

　賃貸人が賃借権の譲渡について承諾しない場合に、借地借家法では、2つの手段を取ることができます。

　本判決で問題になったのは、②の第三者の建物買取請求権です。

　第三者が借地上の建物を取得したが、賃貸人が賃借権の譲渡を承諾しない場合、第三者は、賃貸人に対して取得した建物を時価で買取るよう請求できます。

事案の概要

　Yは、平成2年7月、Aとの間で、Yが所有する本件土地部について、建物の所有を目的とし、期間を平成元年10月から30年として賃貸する本件賃貸借契約を締結した。Aは、本件土地部分上に区分所有建物を建築し、本件専有部分の所有権を有していた。

　Aは、平成30年8月、死亡し、Aの4名の子らは、相続により、本件専有部分の持分各4分の1を取得した。

　本件賃貸借契約は、その後、期間を令和元年10月から30年として更新された。

　Xは、令和3年2月、上記子らのうち3名から、本件専有部分の同人らの持分合計4分の3（「本件持分」）を買い受けた。Xは、同年11月、Yに対し、上記の買受けに伴う本件土地部分の賃借権の持分の譲渡についてYが承諾しないとして、本件持分につき、建物買取請求権を行使する旨の意思表示をした。

最高裁の判断

　最高裁は、建物の共有持分について買取請求権を認めませんでした。

　賃借権の目的である土地の上にある建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた建物等の譲受人は、賃借権の譲渡の承諾又は承諾に代わる許可を得られない場合、当該譲渡を借地権設定者に対抗することができず、借地権設定者から建物等の収去及び土地の明渡しを請求されるおそれがある。借地借家法14条は、このようなときに建物買取請求権を認めることによって、建物等についての投下資本の回収や、社会経済的効用を有する建物等の存続を図るものであると解される。建物買取請求権を認めたとしても、借地権設定者は、建物等の時価相当額を支払うことによって建物等の所有権を取得し、建物等を譲渡して新たに借地権を設定するほか、建物等を取り壊して土地を新たな用途に供することも可能となる。

　これに対し、賃借権の目的である土地の上にある建物の持分の譲渡の場合において、建物の持分について建物買取請求権が認められるとすると、一般に、借地権設定者は、その行使によって、当該建物の共有関係に巻き込まれることになる。その結果、借地権設定者は、自らの意思によることなく、当該持分の時価相当額の負担を余儀なくされながら、建物の処分行為を自由にすることはできず、当該建物の共有者として他の共有者との調整を図りつつこれを使用又は収益することができるにとどまることになるのであるから、建物所有権の全部につき建物買取請求権が行使された場合に比して、重大な不利益を被るおそれがあるということができる。また、建物の持分に関する投下資本の回収は、共有物分割請求をすることによって図り得ることからすると、建物所有権の全部の譲渡の場合に比して、建物買取請求権を認める必要性も乏しいというべきである。

　したがって、賃借権の目的である土地の上にある建物の持分について、建物買取請求権は成立しないと解するのが相当である。そして、このことは、譲渡の対象が区分所有建物の専有部分の持分であっても異なるものではないから、本件持分について建物買取請求権は成立しないというべきである。